ЕЛЕНА ЛЕБЕДЕВА: «НА МЕСТО СТАРОМОДНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ ПРИДУТ НОВЫЕ»

На первых полосах профильных газет и журналов почти всегда красуются фотографии крупных моллов, которые возводят главные российские игроки рынка торговой недвижимости.Однако в их тени находятся многочисленные небольшие, но не менее важные для всей отрасли проекты, разбросанные по регионам РФ. О том, как сегодня живут и развиваются малоформатные торговые центры, мы побеседовали с Еленой Лебедевой, управляющим партнером ГК «Знак».

Как вы оцениваете качественный уровень развития форматов ТРЦ в малых городах РФ?

Уровень развития торговых центров малого формата в небольших городах изменился в лучшую сторону, но здесь, безусловно, еще есть над чем работать. Сегодня владельцы хотят не просто «нарезать» в рыночном формате площади своего ТРЦ и отдать их частным предпринимателям, а сделать хороший качественный объект, который стал бы центром притяжения для горожан. Поэтому приглашаются профессиональные управляющие компании и консультанты, создающие концептуальные проекты на небольших площадях от 1,5 до 4 тыс. кв. м и привлекающие федеральные сети в качестве арендаторов. С их помощью в города приходят ритейлеры, о которых раньше нельзя было мечтать. Например, жителю мегаполиса сложно представить, что значит, что в городе нет полноценного магазина «Спортмастер», или «Детского мира», или DNS, «Ашана» и многих других. В конце концов, что значит — в городе нет ни одного кинотеатра?

Мы привыкли выбирать, сравнивать, отдавать предпочтения тем или иным брендам. Жители малых городов этого лишены, поэтому, например, открытие первого кинотеатра в ТРЦ небольшого города — это целое событие для его жителей. Однако необходимо отметить, что федеральные ритейлеры пока с некоторой опаской выходят на такие, с их точки зрения, маленькие объекты, однако мы работаем над этим и делом доказываем, что все опасения напрасны.

Каковы основные причины консервативности торгового строительства в малых городах?

К сожалению, корень проблемы кроется не только в банальном желании сэкономить. В малых городах всегда есть очень хорошие участки земли, и девелоперы, которые считают, что достаточно построить здание в удачном месте, а привлекать профессиональную команду — это никому не нужные затраты. В итоге на первых порах ТРЦ может хорошо стартовать, а потом посетителей становится все меньше, обороты падают и т. п., потому что это только кажется, что альтернативы у потребителя нет. Конечно, потом можно пригласить консультантов, провести реконцепцию и даже сделать реконструкцию, но произвести первое впечатление второй раз всегда сложнее, чем первый. Многие девелоперы это стали понимать, поэтому приглашают профессиональную команду сразу же. В таком случае удается изначально продумать все до мелочей, придумать «изюминку», пригласить на объект правильных ритейлеров и повысить результативность ТРЦ на 10-15 лет.

Какие положительные сдвиги в сфере торгового девелопмента в малых городах вы можете назвать?

Одним из положительных сдвигов я считаю приход инвесторов из Москвы, которые не боятся инвестировать в проекты в малых городах. При этом деньги не просто тратятся на строительство, но и вкладываются в качественную отделку, хороший дизайн, приглашаются профессиональные управленцы, продумывается концепция, тщательно подбираются арендаторы. Получая подобный современный качественный торговый центр «как в Москве, только маленький», у жителей малых городов пропадает необходимость ездить в столицу или в ближайшие большие города. Они выбирают то, что ближе к дому, тем самым обеспечивая ТРЦ устойчивый трафик.

Как вы думаете, что препятствует эволюции данного формата?

Эволюции препятствуют местные девелоперы, работа которых зачастую носит стихийный характер и сиюминутную прибыль. Такие компании ломают рынок за счет более низких ставок, не заботясь ни об арендаторах, ни о потребителях. Возникает как раз тот самый «рыночный» формат, от которого мы очень хотим отойти в своей работе.

Какова средняя стоимость строительства торговых комплексов в малых городах?

Средняя стоимость строительства торгового центра зависит от того, из какого материала он строится — металлоконструкции или бетон. В среднем цена строительства начинается от 50 тыс. рублей за 1 кв. м без учета оформления документации и внешних сетей. Но все зависит от проекта и его масштабности.

На чем можно сэкономить в таком формате девелопмента, а на чем экономить категорически нельзя?

Что касается экономии, то, однозначно, нельзя экономить на системе кондиционирования и вентиляции. Также нельзя экономить на отделке, потому что она очень быстро придет в негодность и потребуется замена. Нельзя экономить на оформлении фасадов, потому что это всегда лицо торгового центра. И, конечно же, по понятным причинам нельзя экономить на пожарной безопасности. К слову, если помните, осенью по Подмосковью прокатилась волна пожаров в торговых центрах. Один наш ТРЦ тоже пострадал от поджога (этот случай был зафиксирован на камеры видеонаблюдения), но благодаря хорошей противопожарной системе трагедии удалось избежать, и очаг возгорания быстро локализовали. Ни люди, ни здание не пострадали.

Считаете ли вы, что торговые объекты полурыночного типа можно перестроить в качественные объекты или они безнадежно устарели и необходимо повсеместное новое строительство?

Нет, в девяти случаях из десяти их нельзя перестроить или затраты будут такими высокими, что дешевле будет построить новый ТРЦ, чем обновить старый. Все дело в конструктивных особенностях здания. Например, очень частая сетка колонн, слишком узкие коридоры, много капитальных стен, низкая высота потолков — все это невозможно просто взять и перестроить в торгово-развлекательный центр. Потребуется новый проект, сложные согласования, серьезные строительные работы. Фактически это возведение нового объекта. Если же речь идет об обновлении старого здания и косметическом ремонте, чтобы в последствие привлечь федеральных ритейлеров, то, скорее всего, само здание не подойдет под их требования все из-за тех же колонн, коридоров и потолков. С экономической точки зрения, дешевле именно новое строительство.

Какие обязательные элементы и операторы должны присутствовать в малых ТЦ?

Стандартный набор арендаторов — это продуктовый оператор, супермаркет детских товаров и кинотеатр малого формата на 2-3 зала. Такой пул будет интересен посетителям как минимум 10 лет. Сейчас мы делаем ставки на кинотеатры, которые дополнительно привлекают посетителей в торговый центр. И если для жителей мегаполиса кинотеатр — это обыденное дело, то для жителей малых городов — это едва ли не единственное развлечение в городе.

Как формируется взаимоотношения с арендаторами и политика арендной платы в малоформатных ТЦ?

Для начала стоит отметить, что взаимоотношения между арендаторами и арендодателями в крупных моллах выстраиваются по четкой схеме. Здесь существуют определенные ограничения, которые должны выполняться арендаторами, есть жесткая привязка к графику внутренних работ, потому что все очень завязаны друг на друге, и нарушение этих правил может привести к коллапсу в работе молла. А в торговых центрах малого формата арендаторов мало, поэтому арендодатель относится к каждому очень бережно. Для небольших торговых центров арендатор — это партнер, с которым ты вместе ведешь свой бизнес долгие годы, а к партнеру относишься уже не так потребительски.

Зачастую потребители в малых городах придерживаются крайне консервативной и экономной модели поведения в магазинах.

По нашим исследованиям и опыту, есть два ведущих якоря, которые заставляют посетителей тратить больше денег, — это развлечение и еда, причем и то, и другое должно быть по доступной цене. Именно развлекательная составляющая сейчас является якорем и генерирует основной покупательский поток в торговых центрах малого формата, все остальное — приятное дополнение.

Насколько важна развлекательная составляющая в малых ТЦ?

Как я уже сказала, развлекательная составляющая очень важна, поскольку она является мощнейшим якорем в малых торговых центрах. Дело в том, что одеждой уже никого не удивишь, сопутствующие товары тоже стали обыденностью, а развлечений, мест, куда можно пойти всей семьей, в таких городах практически нет. Соответственно, пока папа с малышом смотрят мультики, мама может походить по магазину, а потом все вместе они посидят в кафе. Получаются хорошие семейные выходные, которые хочется повторять. Единственное, что необходимо учитывать при проектировании зоны развлечений, это то, что ее размер должен быть не более 10% от площади ТРЦ. В противном случае она будет экономически невыгодной. Но тут, чтобы вы понимали, речь идет не о многозальных кинотеатрах, как в Москве, где каждый сеанс начинается с интервалом в 15 минут, а о кинотеатрах на 2-3 зала на площади до 300-400 кв. м и меньше. Кинотеатры таких форматов девелоперу еще надо «выкроить» в торговом центре, а потом найти оператора, пригласить на минимальные арендные ставки. Не так давно мы запускали 2-зальный кинотеатр «Колибри» в новом ТРЦ «Радужный» в Шатуре, его площадь была чуть больше 350 кв.м. Это был первый кинотеатр в городе, и именно он стал нашим основным якорем. Поэтому с уверенностью можно сказать, что изменения идут, девелоперы становятся более грамотными и понимают необходимость в привлечении того или иного оператора. Мы уже не тратим столько сил на объяснение очевидных вещей.

Как вы оцениваете перспективы развития данного формата торговых центров в ближайшем будущем?

Оценивать перспективы малого формата достаточно сложно, хотя я давно работаю на рынке и специализируюсь именно на малом формате. Из-за кризиса многие операторы, такие как «Магнит», «Верный», «Атак», «Пятерочка», притормозили свое развитие и уже не выкупают площади, как делали это раньше, что привело к повышению срока окупаемости торгового центра в среднем до 8-10 лет.

Какие тенденции, тренды и проблемы ждут формат в ближайшие годы?

В последнее время появилась еще одна негативная тенденция — многие небольшие девелоперские компании, которые специализировались именно на малом формате и имели в нескольких городах 3-5 торговых центра площадью 1,5 — 4 тыс. кв. м, переходят на крупный формат. Они строят один большой торговый центр площадью 20 тыс. кв. м, а затем полностью сосредотачивают свои силы на нем, оставив малые ТРЦ в портфеле в качестве поддержки бизнеса, то есть по факту их развитие прекращается.

Проблем, к сожалению, тоже хватает. Последние три года серьезно снижена покупательская активность, что негативно сказывается на работе торговых центров. Еще одна проблема — это увеличение налогооблагаемой базы, то есть финансовая нагрузка на торговые центры растет, что неминуемо приведет к повышению арендных ставок и, как следствие, повышению цен. А у нас, как я сказала, покупательская активность все еще оставляет желать лучшего. Тем не менее, надеюсь, что со временем все образуется, потому что небольшие торговые центры в малых городах все равно будут востребованы, а рынок так или иначе приспособится под новые реалии. На место старых девелоперов придут новые — прогрессивные и любящие свое дело, с которыми мы откроем еще не один торговый центр.